あなたは「特定空き家と判断されて固定資産税が今までの6倍になってしまう。固定資産税を節約する方法はないのか」と悩んではいませんか？
または、「空き家の固定資産税を節約するための有効活用方法はないのか」と頭を抱えてはいませんか？
「空家対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」の施行によって特定空き家と判断されると固定資産税の「住宅用地の特例」という優遇処置が適用されなくなります。
いままで免除されていた固定資産税を現在の6倍の額支払はなければならなくなるのです。
ちょ、ちょ、ちょっと待ってーーー！！
そこで、今回は空き家の固定資産税は節約するための3つの方法を紹介していきます。
あなたの固定資産税が節約できて、今の心配な気持ちが晴れますように。
【① 地目変更で税金が安くなる?】
空き家の維持費用のうち、固定資産税の占める割合は20%から50%程度になります。
しかも、空家特措法の「特定空家」に認定されれば、土地固定資産税が最大6倍になるのです。
これをなんとかしたいと思う人がホントに多い。
しかし、土地・建物に課せられる固定資産税は市町村の税収の4割を占める大切な税金。
総務大臣が定めた固定資産税評価基準に基づいて市町村が課しますから、不動産を持つ限 り、いや、日本では不動産の所有権を放棄する方法がない以上、固定資産税から逃れることはできないのです。
とは言えなんとかしたいのが人情ですから、もちろん合法的な範囲で節約できる方法を考 えてみましょう。
そこでまず検討すべきなのが、地目変更。
固定資産税の計算のもととなる評価額は、
宅地>雑種地>田>畑>原野>山林の順で安くなります。
同じ土地でも、たとえば宅地から雑種地に変更することができれば、評価額が4割から8割下がり、これが田なら8割から9割、山林だと9割以上の評価減になるのです。
評価額が下がれば、それに比例して税金も安くなります。
地目変更は、地目変更登記申請を行いますが、できるかどうかは、法務局の登記官という人が実際に現地に見に行って判断します。
この地目変更は簡単にできるものと、そうは簡単にいかないものもあります。
まず、宅地から雑種地への変更は比較的容易です。
雑種地とは資材置場、駐車場、太陽光発電所のようなものをいいますので、建物を撤去して、これらの用途に転換した上で地目変更登記申請を行い、認められればOKです。
地目変更の情報は、市町村に自動的に伝わりますので、市町村役場に行く必要はありません。
これで税額が宅地に比べ4割から8 割下がるので、「特定空家」に認定されそうな場合には検討の余地はあります。
しかし、田、畑、山林への地目変更は困難です。
水を引いて米を作れば田、野菜を植えれば畑、木を植えれば山林になるだろうと思うかもしれませんが、継続的にこれらの用途で土地を利用する必要があります。
最終的には登記官の判断ですが、一説には3年継続する必要があるといわれます。
そして、田、畑に地目変更したら最後、農地法という厳しい法律が適用され、逆に農地を宅地に戻すには、原則として知事の許可が必要になります。
これが相当に高いハードルですので、安易に田、畑に地目変更することはオススメできません。
確かに固定資産税は劇的に下がりますが、毎年耕作する手間が発生しますので、その点でもオススメできません。
【② 免税点を利用すればタダに?】
一般に税金も徴収するのに手間がかかります。
税額より徴収の費用が大きければ、税金を徴収する意味がありません。
この金額を 「免税点」といいます。
固定資産税の免税点は、課税標準(評価額)で次のとおりになります。
土地：30万円未満
建物：20万円未満
たとえば100万円の土地も4人で共有すれば1人3万円、免税点未満ですから固定資産税はかかりません。
頭のいいやり方です。
ただし欠点もあって、売却するときに共有者の意思が統一できないと一体の土地として売 却できませんし、ハンコも4人分必要ですので、ちょっと面倒です。
また、分筆する時にも数万円から十数万円ほどの費用がかかるのも欠点です。
【③ その他の固定資産税を節約できそうな方法】
ここでは以下の2つ紹介したいと思います。
建物の壁を撤去する
限定承認・相続放棄
まず「建物の壁を撤去する方法」を説明する前に、固定資産税の「建物の定義」を知っておきましょう。
実は、固定資産税の課税対象となる建物には、「外気遮断性」が必要とされています。
建物の内と外を壁で分け隔てる必要があるのです。
したがって、もし、壁を取り払って柱と屋根と基礎だけの建物にしてしまえば、固定資産税の建物に該当しないわけですから、固定資産税がかからないわけです。
車庫など、吹きさらしの建物で構わない場合には、安全性に注意して壁を取り払った上で市町村に相談に行って認めてもらえれば、その分の固定資産税がかからなくなるわけです。
「限定承認・相続放棄」は、相続の際に使うことができます。
実家に住んでいる親が死亡した場合、相続財産を調べて、借金が残ってしまう場合や、相続財産のほとんどが空き家である場合に、限定承認・相続放棄してしまえば、その家は自分のものになることはありません。
空き家を相続しなければ固定資産税はかかりませんし、相続人が誰もいない財産は、民法で国庫に帰属することと決められているので、結局、固定資産税がかからなくなるわけです。
限定承認と相続放棄の違いについては、限定承認は、相続人全員が一致して行わなければならない一方、相続放棄は自分一人の判断で行うことができます。
注意点は、限定承認や相続放棄をした場合、確かに固定資産税がかからなくなりますが、 建物の管理する責任は引き続き残ります。
そして、相続放棄したはずの建物をそのまま使っている場合、バレてしまえばあとあと面倒ですので、細かいところは弁護士・税理士などの専門家に確かめながら行うことが必要です。
さらに、認知症になった場合には、空き家の悩みは同じように発生しますが、死んでないので相続放棄も限定承認もできません。
そんな場合には「認知症になったら家を売る」旨を明示して信託する方法があります。
【まとめ】
いかがでしたか？
空き家の固定資産税を節約するための方法として以下のポイントを紹介しました。
地目変更で税金が安くなる
免税点を利用する
建物の壁を撤去する
限定承認・相続放棄
オーナーによっては、活用できる方法とそうでない方法があると思いますが、活用できる方法があればぜひ、検討して固定資産税の節約を図ってみてください。
ちなみに、じつはもうひとつ、固定資産税をホボ0円にする方法があるのです。
それが、空き家売却。
空き家を売却すれば、売却代金が手元に入るだけでなく、固定資産税からも逃れられます。
とはいえ、どのくらいで売却できるのかわからないと、売却活動をする手間を考えたときに今一歩足が前に出ませんよね。
そこでオススメなのが、不動産一括査定サービスで今の空き家の価値を知っておくこと。
今の価値を知っておけば、のちのち売却する時間ができたときに売却した後の生活も想定した行動ができますよね。
不動産一括査定サービスで最近話題なのがリビンマッチ。
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